🇦🇹 Österreich · Sanierung

Was kostet eine thermische Sanierung eines Altbaus in Österreich?

Stand: 28.5.2026 · Lesezeit ~6–10 min

📌 Kurzantwort

Eine Vollsanierung eines EFH-Altbaus (Baujahr vor 1990, 120–180 m²) kostet in Österreich 60.000–180.000 €. Über den Sanierungsbonus + Bundesland-Förderung sind 40–50 % Förderquote realistisch. Heizkostenersparnis 60–75 %, Amortisation 12–20 Jahre (ohne Berücksichtigung der Wertsteigerung).

Preisspanne

60 000 – 180 000 €

Vollsanierung EFH (120–180 m², Baujahr vor 1990)

Eine umfassende thermische Sanierung eines österreichischen Altbau-Einfamilienhauses (Baujahr vor 1990) kostet zwischen 60.000 und 180.000 € — die Bandbreite ist groß, weil sie vom Sanierungsumfang abhängt. Das Komplettpaket aus Dachdämmung, Fassadendämmung (WDVS), Fenstertausch und Heizungstausch wird belohnt: die Bundesförderung Sanierungsbonus zahlt bis zu 14.000 € pro Wohneinheit, plus Bundesland-Förderungen kommen 5–15 % obendrauf. Effektive Förderquote: 40–50 %.

Die Frage ist nie nur "was kostet das?", sondern auch "was bringt das?". Eine Altbau-Sanierung von Heizwärmebedarf 200–250 kWh/m²·a auf Klasse B/C (50–80 kWh/m²·a) reduziert die Heizkosten um 60–75 % — bei aktuellen Energiepreisen sind das 2.500–4.500 € pro Jahr eingesparte Energie. Plus eine Wertsteigerung der Immobilie von typisch 5–12 %.

In diesem Artikel: Was die Hauptmaßnahmen wirklich kosten, welche Förderkombinationen sinnvoll sind, in welcher Reihenfolge saniert werden sollte und welche Stolperfallen zu den teuersten Sanierungsfehlern führen.

Aus welchen Maßnahmen besteht eine thermische Sanierung?

Eine vollumfängliche Sanierung umfasst meist vier Hauptmaßnahmen — die "thermische Hülle" plus den Anlagentausch:

1. [Dachdämmung](/glossar/dachdaemmung) oder Geschossdeckendämmung — die größte Wärmesenke im Altbau. Aufsparrendämmung 90–130 €/m², Zwischensparrendämmung 40–70 €/m². Bei intakter Eindeckung manchmal nur die obere Geschossdecke dämmen (1.500–4.000 €) — sehr günstig, aber Dachgeschoss bleibt unbeheizt.

2. Fassadendämmung (WDVS) — typisch der größte Einzelposten. EPS 16 cm bei 120 m² Fassadenfläche: 18.000–25.000 €. Mineralwolle (Brandschutz, vor allem in dichter Bebauung): +25 %.

3. [Fenstertausch](/foerderung/kosten/fenstertausch-einfamilienhaus-oesterreich) — 3-fach-Verglasung (U-Wert ≤ 0,9 W/m²K). EFH mit 15–20 Fenstern: 12.000–28.000 €.

4. Heizungstausch — fast immer kombiniert. Luft-Wasser-Wärmepumpe 22.000–32.000 €. Oder Pelletskessel 18.000–25.000 €.

Dazu Sekundärposten: Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (8.000–14.000 € — bei luftdichter Hülle praktisch Pflicht), Estrich- oder Bodenaufbau anpassen, eventuell Statik-Gutachten bei größerer Aufdach-Last.

Welche Förderung gibt es für die thermische Sanierung 2026?

Drei Förderebenen — die in Kombination 40–50 % der Kosten abdecken können:

Ebene 1: Bundesförderung [Sanierungsbonus](/foerderung/kpc-sanierungsbonus-2026) — bis 14.000 € pro Wohneinheit bei umfassender Sanierung. Voraussetzung: Energieausweis nach Sanierung mit mind. 80 % Verbesserung gegenüber Ausgangszustand, Energieberatung im Vorfeld.

Ebene 2: Bundesländer-Wohnbauförderung — heterogen, aber relevant: - Niederösterreich: Annuitätenzuschuss oder Direktzuschuss bis 30 % der förderbaren Kosten - Wien (THEWOSAN): bis 30 % bei thermisch-energetischer Sanierung - Oberösterreich: Direktzuschuss + Annuitätenzuschuss - Steiermark (Ökoförderung): Ökobonus für Hocheffizienz - komplette Bundesländer-Übersicht

Ebene 3: Heizungs-Sondertopf — wenn parallel die Heizung getauscht wird, Raus aus Öl und Gas zusätzlich bis 23.000 €.

Wichtig: alle Förderungen müssen VOR Auftragserteilung beantragt werden. Bundesförderung über die KPC (Online-Antrag), Bundesland-Förderung über das jeweilige Wohnbauförder-Amt. Die Anträge sind nicht trivial — Energieberatung mit Sanierungsfahrplan einplanen (in den meisten Bundesländern bereits gefördert).

Reihenfolge: Was zuerst sanieren?

Wenn das Budget für die Vollsanierung nicht in einem Schritt verfügbar ist, ist die Reihenfolge entscheidend — falsche Reihenfolge kann spätere Maßnahmen verteuern oder unwirtschaftlich machen:

1. Energieberatung & Sanierungsfahrplan (gefördert, 500–1.200 €). Pflicht für die meisten Förderungen, bringt zudem einen technisch sauberen Plan.

2. Fenster + obere Geschossdecke — größter Hebel mit kleinstem Aufwand. Schnellinvestition mit hoher Förderquote.

3. Heizungstausch — ABER nur wenn die Hülle anschließend gedämmt wird oder bereits dicht ist. Sonst arbeitet die Wärmepumpe ineffizient.

4. Fassadendämmung — größter Einzelposten, höchster Heizkosten-Hebel. Meist Gerüst-Zeitpunkt, idealerweise mit Dachsanierung kombiniert.

5. Dachsanierung — wenn Dachstuhl-Zugang verfügbar ist und Sparrendämmung ergänzt wird. Optimal mit PV-Anlage kombiniert.

Vermeiden: Fassadendämmung ohne Fenstertausch (Wärmebrücken am Fensteranschlag) und Heizungstausch ohne Hüllendämmung (Wärmepumpe überdimensioniert).

Ablauf und Zeitplan einer Vollsanierung

Realistisch ist eine Vollsanierung kein Wochenend-Projekt — der Gesamtprozess von Beratung bis Förderabschluss dauert 12–24 Monate:

Monat 1–3: Planung — Energieberatung, Sanierungsfahrplan, Architekt/Baumeister einschalten, Energieausweis Ist-Zustand.

Monat 3–5: Angebote — Hauptgewerke (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) angefragt. Mindestens 3 Angebote pro Gewerk. Verhandlungen — bei klar definiertem Leistungsverzeichnis sind 10–15 % Preisspielraum normal.

Monat 5–7: Förderanträge — Bundesförderung KPC + Bundesland-Wohnbauförderung. Bei manchen Programmen Quartalstöpfe (Anmeldung schnell weg).

Monat 7–14: Bauphase — typisch in der warmen Jahreszeit (April–Oktober). Während der Sanierung Wohnung teilweise nicht nutzbar; bei Vollsanierung Auszug für 2–4 Monate üblich.

Monat 14–18: Abnahme, Energieausweis neu, Inbetriebnahme — wichtig für Förderabrechnung.

Monat 18–24: Förderabrechnung & Auszahlung — KPC zahlt nach 8–16 Wochen, Bundesländer länger. Gesamtauszahlung typisch 18 Monate nach Auftragsbeginn.

Häufige Fehler bei der thermischen Sanierung

Einzelmaßnahmen statt Komplettpaket. Sanierungsbonus belohnt umfassende Sanierung — wer einzeln saniert, verliert 40–60 % der möglichen Förderung. Wenn Budget nur für Teilsanierung reicht: lieber 1–2 Jahre warten und dann das Komplettpaket.

Kein Energieausweis vorab. Der Energieausweis Ist-Zustand ist Voraussetzung für die meisten Förderungen UND zeigt die größten Sparpotenziale. Kosten 300–600 €, fast immer förderbar.

Wärmebrücken übersehen. Balkonanschluss, Fensterleibung, Sockel/Spritzwasserzone, Rollladenkasten — wenn dort nicht sauber gedämmt wird, sind 20–35 % der Wärmeverluste an wenigen Quadratmetern konzentriert.

Falsche Reihenfolge. Fassadendämmung ohne Fenstertausch → Wärmebrücken. Wärmepumpe ohne Hüllen-Sanierung → zu groß dimensioniert, schlechter JAZ.

Luftdichtheit ohne Lüftung. Wer sehr dicht baut/saniert (Folien, neue Fenster, gedämmte Fassade), MUSS eine kontrollierte Wohnraumlüftung installieren. Sonst Schimmel-Garantie. 8.000–14.000 € extra einplanen.

Förderantrag zu spät. Antrag MUSS vor Auftragserteilung gestellt werden. Nachträgliche Förderung gibt es bei keinem österreichischen Programm.

Was bringt die Sanierung beim Energiebedarf?

Eine umfassend sanierte EFH-Sanierung reduziert den spezifischen Heizwärmebedarf typisch von 200–250 kWh/m²·a (unsanierter Altbau, Energieklasse F/G) auf 50–80 kWh/m²·a (Klasse B/C). Eine Reduktion um 60–75 %.

In EUR bei einem 150 m² Haus: - vorher: 200 kWh/m²·a × 150 m² = 30.000 kWh/Jahr × 11 ct/kWh = 3.300 € - nachher: 65 kWh/m²·a × 150 m² = 9.750 kWh/Jahr (mit Wärmepumpe JAZ 3,8 ≈ 2.565 kWh Strom × 28 ct/kWh) = 720 € - Ersparnis: ~2.580 €/Jahr

Dazu kommt der Komfortgewinn (keine kalten Wände, gleichmäßige Wärme), der Schallschutzeffekt (3-fach-Fenster + WDVS dämmen auch gegen Lärm) und die Wertsteigerung der Immobilie (typisch 5–12 % beim Verkauf, vor allem bei energieeffizienter Klasse).

Amortisation rein über Heizkostenersparnis: 12–20 Jahre. Mit Berücksichtigung der Wertsteigerung und der reduzierten CO₂-Belastung deutlich kürzer.

Kostenaufschlüsselung

Komponente	Kosten	Anmerkung
Energieberatung + Sanierungsfahrplan	500–1.200 €	In vielen Bundesländern gefördert
Dachsanierung (Dämmung + Eindeckung, 150 m²)	25.000–55.000 €
Fassadendämmung WDVS (120 m²)	18.000–35.000 €
Fenstertausch (15–20 Stück)	12.000–28.000 €
Heizungstausch (Wärmepumpe)	22.000–32.000 €
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung	8.000–14.000 €	Bei luftdichter Hülle praktisch Pflicht
Sonstige Maßnahmen (Statik, Estrich, Bodenanschluss)	5.000–15.000 €

Beispielrechnungen

Variante	Kostenrahmen	Anmerkung
Teilpaket: Fassade + Fenster (kein Heizungstausch)	45.000–80.000 €
Vollsanierung EFH 120 m²	70.000–110.000 €
Vollsanierung EFH 180 m² hochwertige Materialien + Lüftung	120.000–180.000 €

Vergleich der Varianten

Maßnahmenpaket	Investition	Heizkostenersparnis	Förderquote	Amortisation
Nur Fenstertausch + Heizung	35.000–55.000 €	30–40 %	20–30 %	10–15 Jahre
Teilsanierung (Dach + Fenster + Heizung)	50.000–85.000 €	50–60 %	30–40 %	12–17 Jahre
Vollsanierung (alle 4 Maßnahmen)	70.000–130.000 €	60–75 %	40–50 %	12–20 Jahre
Vollsanierung + Lüftung + PV	95.000–180.000 €	70–85 %	40–50 %	13–22 Jahre

💶 Passende Förderungen (6)

Aktuelle Programme für Österreich, passend zu Sanierung / Daemmung. Verbindlich ist immer die offizielle Quelle.

Raus aus Öl und Gas – Heizungstausch im privaten Wohnbau →AT · KPC
bis 23 000 €· Status: open
Sanierungsbonus thermische Sanierung Eigenheim →AT · KPC
bis 14 000 €· Status: open
Burgenland Wohnbauförderung Sanierung →AT · Burgenland · Land Burgenland
· Status: rolling
Kärnten Wohnbauförderung Sanierung →AT · Kärnten · Land Kärnten
· Status: rolling
NÖ Wohnungsförderung – Eigenheimsanierung →AT · Niederösterreich · Land Niederösterreich
· Status: rolling
OÖ Wohnbauförderung – energetische Maßnahmen →AT · Oberösterreich · Land Oberösterreich
· Status: rolling

Alle österreichischen Förderungen für Sanierung ansehen →

Häufige Fehler

⚠️ Einzelmaßnahmen statt Komplettpaket
Sanierungsbonus belohnt umfassende Sanierung. Einzelmaßnahmen bekommen 40–60 % weniger Förderung.
⚠️ Wärmebrücken übersehen
Balkonanschluss, Rollladenkasten, Sockel — 20–35 % der Wärmeverluste konzentrieren sich an wenigen Quadratmetern.
⚠️ Luftdichtheit ohne Lüftung
Sehr dichte Sanierung ohne Wohnraumlüftung = Schimmel-Garantie. 8.000–14.000 € extra einplanen.
⚠️ Falsche Reihenfolge
Wärmepumpe vor Hüllendämmung führt zu falscher Dimensionierung. Erst Hülle, dann Heizung.
⚠️ Förderantrag zu spät
Antrag MUSS vor Auftragserteilung gestellt werden. Nachträglich keine Förderung.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Sanierungsbonus 2026?

Bundesförderung KPC: bis 14.000 € pro Wohneinheit bei umfassender Sanierung. Plus Bundesland-Förderung (5–15 % je nach Land). Gesamt sind 40–50 % Förderquote realistisch.

Kann ich Einzelmaßnahmen oder muss alles auf einmal?

Beides möglich, aber das Komplettpaket bringt deutlich höhere Förderquoten. Klassisches Vorgehen wenn Einzelmaßnahmen: erst Fenster (am dichtesten), dann Dach, dann Fassade, parallel Heizungstausch.

Was bringt eine Sanierung beim Heizenergiebedarf?

Typisch: Reduktion von 200–250 kWh/m²·a auf 50–80 kWh/m²·a (Klasse B/C). Heizkosten sinken um 60–75 %. Amortisation 12–20 Jahre.

Brauche ich eine Lüftungsanlage?

Bei sehr dichter Sanierung (Folien, neue Fenster, dichte Fassade) praktisch Pflicht — sonst Schimmelgefahr. Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung 8.000–14.000 €.

Wie lange dauert eine Vollsanierung?

Bauphase 7–14 Monate. Gesamtprozess von Planung bis Förderabrechnung 18–24 Monate. Bei Vollauszug: 2–4 Monate Wohnungsabwesenheit üblich.

Wann lohnt sich die Sanierung?

Bei einem Altbau mit Energieklasse F/G und vorhandenen 25+ Lebensjahren der Immobilie. Amortisation 12–20 Jahre, plus Wertsteigerung 5–12 %.

Begriffe im Glossar

Quellen & Stand

Letzte Verifikation: 28.5.2026. Preise sind Marktbeobachtungen aus dem DACH-Raum 2026. Verbindliches Angebot nur über Fachbetrieb.