🇩🇪 Deutschland · Sanierung
Was kostet eine energetische Sanierung eines Altbaus in Deutschland?
Stand: 16.9.2026 · Lesezeit ~6–10 min
📌 Kurzantwort
Eine Vollsanierung eines deutschen EFH-Altbaus kostet 70.000–200.000 €. Über KfW 261 gibt es einen Kredit bis 150.000 € mit 0–15 % Tilgungszuschuss je nach Effizienzhaus-Klasse, plus Boni für Worst Performing Building (+10 PP) und serielle Sanierung (+15 PP) (Stand September 2026). EH 70 oder EH 55 sind realistische Sanierungsziele. Heizkostenersparnis 60–80 %, Amortisation 12–22 Jahre.
Preisspanne
70 000 – 200 000 €Vollsanierung EFH (120–180 m², Baujahr vor 1990)
Eine energetische Vollsanierung eines deutschen Altbau-Einfamilienhauses (Baujahr vor 1990, 120–180 m²) kostet zwischen 70.000 und 200.000 €. Die Spannweite wird von der erreichten Effizienzhaus-Klasse bestimmt: EH 85 (Standard-Modernisierung) liegt am unteren Ende, EH 40 (Passivhaus-Niveau im Bestand) am oberen.
Die deutsche Förderkulisse ist eine andere als die österreichische — statt Pauschal-Zuschüssen wie dem Sanierungsbonus arbeitet Deutschland mit der [KfW 261 Effizienzhaus-Förderung](/foerderung/kfw-261-effizienzhaus): ein zinsgünstiger Kredit (bis 150.000 € pro Wohneinheit) plus Tilgungszuschuss, je nach erreichter Effizienzhaus-Klasse: EH 40 10 %, EH 55 5 %, EH 70/85 0 % — mit Nachhaltigkeitsklasse (NH) jeweils +5 Prozentpunkte, dazu +10 Prozentpunkte für Worst Performing Buildings und +15 Prozentpunkte für serielle Sanierung. Dazu kommen BAFA BEG-Einzelmaßnahmen (15 % + 5 % iSFP-Bonus ab 30.000 € förderfähigen Kosten) für einzelne Hüllenmaßnahmen (Stand September 2026).
Effektiv heißt das: bei EH 70 gibt es ohne Boni keinen Tilgungszuschuss, mit NH-Klasse 5 % und als Worst Performing Building weitere 10 Prozentpunkte. Bei EH 55 sind es 5 % (NH 10 %). Das Problem: die Effizienzhaus-Klasse ist anspruchsvoll und im Altbau schwer zu erreichen. Welche Klasse realistisch ist und was sie konkret bedeutet, klären wir hier.
Was sind die KfW-Effizienzhaus-Klassen?
Die KfW bewertet Sanierungen über die erreichten Effizienzhaus-Klassen — die geben den Primärenergiebedarf relativ zu einem Referenzhaus an:
EH 85 — der Bestandsbau verbraucht 85 % eines Referenz-Neubaus. Standardsanierung, machbar im EFH-Bestand mit Dämmung Dach + Fassade + 3-fach-Fenster + Wärmepumpe. Tilgungszuschuss: 0 %, mit NH-Klasse 5 %.
EH 70 — 70 % des Referenz-Neubau-Bedarfs. Voll-Hüllendämmung + Wärmepumpe + Lüftung. Tilgungszuschuss: 0 %, mit NH-Klasse 5 %.
EH 55 — 55 %. Premium-Sanierung, gute Hülle, hoch effiziente Anlagentechnik. Tilgungszuschuss: 5 %, mit NH-Klasse 10 %.
EH 40 — Passivhaus-Niveau. Im Bestand schwer und teuer. Tilgungszuschuss: 10 %, mit NH-Klasse 15 %.
Effizienzhaus Denkmal — 5 %, mit NH-Klasse 10 %.
Worst-Performing-Building-Bonus (WPB) — bei ehemals schlechtester Effizienzklasse +10 Prozentpunkte.
Serielle Sanierung-Bonus — +15 Prozentpunkte bei seriellem Sanierungssystem.
Der Kredit beträgt einheitlich bis 150.000 € pro Wohneinheit; ein Tilgungszuschuss von 10 % entspricht dort 15.000 € (Stand September 2026).
KfW 261 oder BAFA-Einzelmaßnahmen?
KfW 261 (Komplett-Sanierung zur Effizienzhaus-Klasse) — Förderkredit + Tilgungszuschuss. Vorteile: große Kreditsumme (150.000 €), Boni für Worst Performing Building und serielle Sanierung. Nachteile: Energieberater (sog. EEE — Energie-Effizienz-Experte) verpflichtend, Beantragung über Bank, Komplettpaket nötig.
BAFA BEG-EM (Einzelmaßnahmen, beantragt beim BAFA) — Zuschuss 15 % + 5 % iSFP-Bonus = max. 20 % pro Einzelmaßnahme; der iSFP-Bonus gilt seit 21.07.2026 nur ab 30.000 € förderfähigen Kosten. Förderfähige Kosten 30.000 € (mit iSFP 60.000 €) für die erste Wohneinheit. Vorteile: Zuschuss statt Kredit, einzeln aufteilbar. Nachteile: niedrigere Förderquote, kein Komplettpaket-Bonus.
Faustregel: - Vollsanierung in einem Schwung → KfW 261 - Einzelmaßnahmen über Jahre verteilt → BAFA BEG-EM - Heizung als Einzelmaßnahme → KfW 458 (eigene Spur, höchste Quote!)
Kombinierbar: ja, aber nicht für dieselbe Maßnahme. KfW 261 für Hülle + KfW 458 für Heizung ist eine sehr starke Kombination.
Reihenfolge der Sanierung
Schritt 1: iSFP-Sanierungsfahrplan (gefördert, ~1.200 €). Bringt +5 % BAFA-Bonus (seit 21.07.2026 nur ab 30.000 € förderfähigen Kosten), verdoppelt die förderfähigen Kosten und liefert eine klare Roadmap.
Schritt 2: Dämmung Dach + obere Geschoßdecke — größter Hebel. Bei intakter Eindeckung: nur Geschoßdecke (sehr günstig). Bei Eindeckung-Tausch: Aufsparren-Dämmung kombiniert mit PV-Integration.
Schritt 3: Heizungstausch (KfW 458) — ABER nur wenn die Hülle bereits dicht ist oder im selben Sanierungs-Schwung kommt. Sonst Wärmepumpe überdimensioniert.
Schritt 4: Fassadendämmung — größter Einzelposten, längere Maßnahme. WDVS Standard.
Schritt 5: Fenstertausch — meist mit Fassadendämmung kombiniert (Wärmebrücken-frei).
Schritt 6: Lüftung mit Wärmerückgewinnung — bei sehr dichter Sanierung praktisch Pflicht.
Synergie wichtig: Gerüst nur einmal aufbauen (Dach + Fassade + Fenster + PV gleichzeitig), Förderanträge so timen dass Tilgungszuschüsse maximiert werden.
Was bringt die Sanierung beim Energiebedarf?
Beispiel EFH 150 m², Baujahr 1975, vor Sanierung: - Spezifischer Heizwärmebedarf: ~220 kWh/m²·a - Heizenergie: 33.000 kWh/Jahr (Gas) - Heizkosten: 3.300 € bei 10 ct/kWh
Nach Effizienzhaus 70 (Hüllendämmung + Wärmepumpe): - Heizwärmebedarf: ~75 kWh/m²·a - Heizenergie: 11.250 kWh/Jahr (mit JAZ 3,8 = 2.960 kWh Strom) - Stromkosten: 890 € bei 30 ct/kWh - Ersparnis: ~2.410 €/Jahr
Nach Effizienzhaus 55 (mit Lüftung WRG): - Heizwärmebedarf: ~55 kWh/m²·a - Heizenergie: 8.250 kWh/Jahr (mit JAZ 4,0 = 2.060 kWh Strom) - Stromkosten: 620 € bei 30 ct/kWh - Ersparnis: ~2.680 €/Jahr
Plus reduzierte CO₂-Belastung, Komfortgewinn (warme Wände), Wertsteigerung 8–15 %.
Amortisation: - EH 70 (Investition 120.000 €, Tilgungszuschuss mit NH-Klasse + WPB 15 % = 18.000 €): ~42 Jahre allein über Heizkosten - EH 55 (Investition 160.000 €, Kredit 150.000 €, Tilgungszuschuss mit NH-Klasse + WPB 20 % = 30.000 €): ~49 Jahre
Die nackte Amortisation ist lang — aber mit Wertsteigerung der Immobilie (5–15 %) und Komfortgewinn rechnet sich die Sanierung in 15–20 Jahren wirtschaftlich.
Kostenaufschlüsselung
| Komponente | Kosten | Anmerkung |
|---|---|---|
| iSFP-Sanierungsfahrplan | 800–1.500 € | Bis 80 % gefördert |
| Dachsanierung (Dämmung + Eindeckung, 150 m²) | 28.000–60.000 € | |
| Fassadendämmung WDVS (120 m²) | 22.000–40.000 € | |
| Fenstertausch (15–20 Stück, 3-fach) | 14.000–32.000 € | |
| Heizungstausch (Wärmepumpe) | 25.000–38.000 € | |
| Lüftungsanlage WRG | 10.000–18.000 € | |
| Energieberatung + EEE-Begleitung | 2.500–5.000 € | gefördert |
| Sonstige Maßnahmen (Statik, Innenausbau) | 5.000–20.000 € |
Beispielrechnungen
| Variante | Kostenrahmen | Anmerkung |
|---|---|---|
| EH 85 (Standard-Modernisierung) | 70.000–110.000 € | |
| EH 70 (mehr Dämmung, neue Anlagentechnik) | 100.000–150.000 € | |
| EH 55 (Premium-Sanierung, KfW-Maximum) | 140.000–200.000 € |
Vergleich der Varianten
| Klasse | Heizenergiebedarf | Tilgungszuschuss | Mit NH-Klasse (WPB +10 PP möglich) | Realistisch im Altbau |
|---|---|---|---|---|
| EH 85 | 85 % vom Referenz | 0 % | 5 % | ja, mit Standard-Maßnahmen |
| EH 70 | 70 % | 0 % | 5 % | ja, mit umfassender Sanierung |
| EH 55 | 55 % | 5 % | 10 % | machbar, anspruchsvoll |
| EH 40 | 40 % | 10 % | 15 % | schwer, oft unwirtschaftlich |
💶 Passende Förderungen (2)
Aktuelle Programme für Deutschland, passend zu Sanierung / Daemmung. Verbindlich ist immer die offizielle Quelle.
- Quote bis 25%bis 150 000 €· Status: open
- Quote bis 20%· Status: open
Häufige Fehler
⚠️ iSFP zu spät erstellen
iSFP-Bonus (+5 %) gibt es nur wenn iSFP VOR der ersten Maßnahme vorliegt.
⚠️ EEE-Begleitung übersprungen
KfW 261 verlangt EEE durchgehend. Wer ohne anfängt, verliert den Anspruch.
⚠️ Wärmepumpe ohne Hüllen-Sanierung
WP wird überdimensioniert und läuft ineffizient. Erst Hülle, dann WP.
⚠️ Lüftung vergessen
Bei dichter Sanierung Schimmelgefahr. WRG-Lüftung ab EH 55 praktisch Pflicht.
⚠️ Worst-Performing-Bonus übersehen
Bei Energieklasse F/G und Sprung auf EH 70/55/40: +10 Prozentpunkte Tilgungszuschuss. Im Antrag explizit beantragen.
Häufige Fragen
Was bringt KfW 261 finanziell?
Förderkredit bis 150.000 € pro Wohneinheit. Tilgungszuschuss je Effizienzhaus-Klasse (Stand September 2026): EH 85 → 0 %, EH 70 → 0 %, EH 55 → 5 %, EH 40 → 10 %, Denkmal → 5 %; mit NH-Klasse jeweils +5 Prozentpunkte. Plus Worst-Performing-Bonus (+10 PP) und serielle Sanierung (+15 PP).
Kann ich Einzelmaßnahmen über BAFA fördern?
Ja, BAFA BEG-Einzelmaßnahmen läuft beim BAFA (nicht KfW): 15 % Grundförderung für Hülle (Fenster, Dämmung). iSFP-Bonus (+5 %) seit 21.07.2026 nur ab 30.000 € förderfähigen Kosten; max. 20 %. Förderfähige Kosten 30.000 € bzw. 60.000 € mit iSFP (erste Wohneinheit).
Welche Effizienzhaus-Klasse ist realistisch im Altbau?
EH 70 ist mit umfassender Hüllensanierung + Wärmepumpe gut machbar. EH 55 anspruchsvoll, oft mit Lüftung WRG nötig. EH 40 sehr selten im Bestand.
Brauche ich einen Energieberater?
Ja — für KfW 261 ist ein EEE (Energie-Effizienz-Experte) Pflicht, Begleitung von Planung bis Abnahme. Für BAFA-Bonus iSFP von einem EEE-Berater (~1.200 €, bis 80 % gefördert).
Kann ich KfW 261 mit KfW 458 kombinieren?
Nein — nicht für die gleiche Maßnahme. KfW 261 enthält Heizung mit. KfW 458 ist die Single-Maßnahme-Variante außerhalb von 261. Bei reiner Heizung: 458, bei Komplettpaket: 261.
Begriffe im Glossar
Quellen & Stand
Letzte Verifikation: 16.9.2026. Preise sind Marktbeobachtungen aus dem DACH-Raum 2026. Verbindliches Angebot nur über Fachbetrieb.
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60 000 – 180 000 €
Was kostet eine Wärmepumpe für ein Einfamilienhaus in Deutschland?
22 000 – 48 000 €
Was kostet eine Dachsanierung am Einfamilienhaus in Deutschland?
28 000 – 65 000 €
Was kostet eine Fassadendämmung am Einfamilienhaus in Deutschland?
22 000 – 50 000 €
Was kostet ein Fenstertausch im Einfamilienhaus in Deutschland?
14 000 – 32 000 €